Türkiye’de kiracı ve ev sahibi arasındaki gerilimler yargının en önemli gündem maddelerinden biri olmaya devam ediyor. 1 Eylül 2023’te yürürlüğe giren “arabuluculuk ön şartı” sonrası ilk istatistikler, sistemin uyuşmazlıkları çözmede önemli bir rol oynadığını gösteriyor.

Avukat Gizem Gonce

Arabuluculuk Masayı Yumuşattı: 114 Bin Dosya Uzlaşmayla Kapandı

Avukat Gizem Gonce’nin paylaştığı verilere göre, bugüne kadar yapılan 273 bin başvurunun 114 binden fazlası anlaşmayla sonuçlandı. Bu rakam, kira uyuşmazlıklarının büyük bir kısmının mahkeme salonlarına taşınmadan, tarafların el sıkışmasıyla çözüldüğünü kanıtlıyor. Gonce, arabuluculuğun hem yargılama masraflarını düşürdüğünü hem de süreci hızlandırarak toplumsal barışa katkı sağladığını vurguladı.

“Sadece ‘Oğlum Gelecek’ Demek Yetmez”

Tahliye süreçlerinde en çok suistimal edilen konulardan biri olan “ihtiyaç sebebiyle tahliye” (TBK m. 350) hakkında önemli uyarılarda bulunan Gonce, ev sahiplerinin sadece sözlü beyanla kiracıyı çıkaramayacağını belirtti.
Tahliye talebinin geçerli sayılması için gereken şartlar:

• İhtiyacın İspatı: Ev sahibinin kendisi veya bakmakla yükümlü olduğu aile fertleri (eş, çocuk, anne-baba) için konuta duyduğu ihtiyacın gerçek, samimi ve objektif olduğunu mahkemede ispatlaması gerekir.

• 3 Yıl Kiralama Yasağı: Eğer mahkeme “ihtiyaç” nedeniyle tahliye kararı verirse, ev sahibi o taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

• Tazminat Hakkı: Ev sahibinin sahte ihtiyaç bildirimiyle evi tahliye ettirip başkasına kiralaması durumunda, eski kiracının tazminat davası açma hakkı doğar.

Noter İhtarnamesi ve Belge Takibi Kritik Önemde

Sürecin sağlıklı yürütülmesi için usul kurallarına dikkat çeken Gizem Gonce, ev sahibinin tahliye talebini noter aracılığıyla ihtarname göndererek resmiyete dökmesi gerektiğini hatırlattı. Kiracıların ise hak kaybına uğramaması için;

1. Kira sözleşmesini ve depozito kayıtlarını saklaması,
2. Banka dekontlarını düzenli arşivlemesi,
3. Mutlaka profesyonel bir hukuki destek alması gerektiğini belirtti.

Özel Haber : Dilek Bozkurt

İş bu konuda önemli olan husus; ortakların ve ortaklığın menfaat dengesini korumak ve şirketin çıkarları dahilinde hareket etmek ve şirket varlığının sürdürülebilmesi için gerekli olanın sağlanmasıdır. 13 Ocak 2011 tarihinde kabul edilen ve 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu, limited şirketlerde ortaklıktan çıkmayı ve çıkarılmayı şirketin varlığını sürdürebilmesi ilkesi bağlamında düzenlemiştir. Limited şirket ortaklığında ortaklarından birinin ortaklıktan çıkarılması, payının elinden alınması anlamına gelmektedir ki bu da haklı sebeplerin varlığı dahilinde olmalıdır.

Ancak, gerek ETTK gerekse YTTK döneminde, yasa koyucu haklı nedeni tanımlamak ya da sınırlamak için bir gayret göstermemiş, somut olaya göre haklı nedenin var olup olmadığını saptamayı yargıya bırakmıştır. TTK’ da geçen haklı sebep kavramı, doğrudan tanımlanmamış olup, sair mevzuattaki hükümlerden faydalanılmayı öngörmüştür.

Bunlardan bir kaçı; TBK 629, TTK 219, TTK 245’de sayılan durumlardır. Karşılaşılan somut olayda kıyasen bir değerlendirme bu hükümlere dayanılarak yapılabilinir. Haklı sebep ortağın kişiliğinde vücut bulduğu gibi ortaklık ilişkisinden de kaynaklanabilir. Bu gibi değişen koşulların ortaklık ilişkisini çekilmez hale getirip getirmediği ise mahkemece irdelenecektir. Şöyle ki; bu durumda haklı bir sebebin varlığı halinde ortakların dava açmasını şart koşmuş ve açılacak davada, haklı sebeplerin olaylara göre değerlendirilmesini istemiştir. Yeni Türk Ticaret Kanunu’nun konuya ilişkin haklı nedenin olup olmadığı her somut olaya göre, mahkeme tarafından bizzat karar altına alınacaktır. Davacı taraf bu davada, dava dilekçesinin maddi vakıalar bölümünde yer alan tüm olayları, haklı nedenin varlığını kanıtlayacak olaylardan seçmek zorundadır. Üstelik seçilen bu maddi vakıaları, usul hukukunun somutlaştırma kuralı doğrultusunda, bire bir delillerle desteklemelidir.

Haklı sebeplerin varlığı kanıtlanacak olup, bu kanıtlar dahilinde ortaklığın çıkarılması sebeplerinin oluşup oluşmadığına bakılacaktır. Limited Şirketten ortağın çıkarılması için ortaklık ilişkisinin sürdürülmesinin beklenemez bir hal almış olması gerekmektedir.

Ortaklığın sağlıklı gidişatı ve akıbeti için bu ortağın çıkarılması gerekirken o ortağın hakkının da teslim edilmesi hakkaniyetin gereğidir. Bir yandan şirketin menfaati düşünülürken diğer yandan da çıkarışan ortağın mağdur edilmemesi dengesi korunması gerekmektedir. Bu sebeple çıkarılacak ortağa, esas sermaye payının gerçek değerine denk bir ayrılma akçesinin ödenmesi hükme bağlanmıştır.

Bir ortağın çıkarılması kanuni düzenlemelerle olabileceği gibi, ortaklık sözleşmesinde de düzenlenebilir. Limited şirket ortaklığından çıkarmaya ilişkin olarak ETK’nın 551. maddesinin üçüncü fıkrasında; “Esas sermayenin yarısından fazlasına sahip bulunan ortakların mutlak ekseriyeti tarafından muvafakat edilmek şartı ile şirket, muhik sebeplerden dolayı bir ortağın şirketten çıkarılmasını mahkemeden isteyebilir.” hükmü yer almakta idi.

TTK’nın 640. maddesinin birinci fıkrasında ise “Şirket sözleşmesinde, bir ortağın genel kurul kararı ile şirketten çıkarılabileceği sebepler öngörülebilir” denilerek, bir ortağın şirketten çıkarılabileceği sebeplerin şirket sözleşmesinde öngörülmesine imkan tanınmıştır. Bu düzenleme ile bir taraftan şirkete, kendisi yönünden önemli olan sebeplerin varlığında, bu sebepler gerçekleşen ortağı şirketten çıkarma hakkı tanınmış, diğer taraftan da ortaklar açısından hukuk güvenliği sağlanmıştır. Ortaklıktan çıkarmayı gerektiren sebeplerin neler olacağı tamamen kurucuların ve genel kurulu oluşturan ortakların takdirindedir. Bu sebepleri kendi aralarında anlaşarak belirleyip şirket sözleşmesine koyabilirler. Örneğin; “şirketin para, mal ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan dolayı mahkum olanlar şirket ortaklığından çıkarılır.” şeklinde bir hüküm şirket sözleşmesine konulabilinir. Bu duruma ilişkin bir Yargıtay kararında nitelikli dolandırıcılık ve özel belgede sahtecilik suçlarından yargılanan limited şirketin ortakları şirketin paraya ihtiyaçları olmasından bahisle imza taklidi yaptıkları ve şirket hesaplarında para transferlerinin gerçekleşmesi karşısında şirket ortaklığından çıkarılmaları talep ve dava edilmiştir.

Ancak çıkarmaya ilişkin hükümlerin şirket sözleşmesine konulması tamamen ihtiyaridir, ortakların keyfiyetine bağlı olarak bu düzenleme yapılabilir, ayrıca sonradan ortaklıktan çıkarılma sebeplerinden birinin oluşması halinde de şirket sermayesini temsil eden tüm ortakların genel kurul toplantısında oy birliği ile karar almasıyla (TTK, m.621/f.3) şirket sözleşmesinde değişiklik yapılabilinir. Bununla beraber şirket ortağının çıkarılmasına ilişkin sözleşmede bir hüküm kurulmamışsa ve yahut sözleşmede yer alan sebepler arasında yer almasa dahi, haklı bir sebebin ortaya çıkması durumunda, şirket, ortaklıktan çıkarma davası açabilir.

Avukat Gizem GONCE

Türk Medeni Kanun’unda vesayetin sona ermesinin sonuçları başlığı altında kesin hesap ve malvarlığının teslimi detaylı bir şekilde düzenlenmiştir.

Şöyle ki;
Türk Medeni Kanunu madde 489- Görevi sona eren vasi, yönetimle ilgili son raporu ve kesin hesabı vesayet makamına vermekle yükümlü olduğu gibi; malvarlığını vesayet altındaki kişiye, mirasçılarına veya yeni vasiye teslim edilmek üzere hazır bulundurmak zorundadır.

Türk Medeni Kanunu’nun 489. Maddesinde de görüldüğü üzere vasilik görevinin son bulması halinde vasinin hesap ve malvarlığı konusundaki yapması gerekenler detaylıca düzenlenmiştir.

Kısıtlının ölümü halinde vesayet kendiliğinden sona ermektedir. Türk Medeni Kanun’un 489. maddesi uyarınca görevi sona eren vasinin, raporlanmamış son döneme ait raporunu ve hesabı vesayet makamı olan Sulh Hukuk Mahkemesine ibraz etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Türk Medeni Kanun’u uyarınca vasi, malvarlığını teslim etmek üzere hazır bulundurmalıdır. Vasi, vesayet altındakinin ölümünü takip eden 15 gün içerisinde tüm yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekmektedir. Vasinin düzenlediği son raporda; varsa ölüm sırasındaki malvarlığı dökümü (gayrimenkul, menkul mallar yüzük, kolye gibi kişisel tüm eşyalar) varsa banka hesabı bilgileri yer almalıdır.

Malvarlığında meydana gelen artış ve eksilmeler, vesayet altındakine yapılan masraflar, elde edilen gelirler ayrıca gösterilmeli ve varsa ilgili belgeler rapora eklenerek vesayet makamına yazılı olarak ibraz edilmelidir. Vesayet makamı olan Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi, ara dönem raporlarını verildiği tarihten itibaren bir ay içerisinde, ölüm halinde verilen raporu ise 15 gün içerisinde raporu inceler.

Vesayet makamı olan Sulh Hukuk Mahkemesi Hakiminin incelemesini yaparken iyi bir yönetimden beklenen tüm özenin gösterildiğine kanaat getirdiği takdirde vasinin hazırladığı raporu onayladığı uygulamada görülmektedir. Uygulamada vasinin düzenlediği raporun uygunluk denetimi mahkemece tayin edilen bilirkişi tarafından yapılmaktadır. Bilirkişi raporuna göre bir eksik ya da uygunsuzluk saptanmış olması halinde vasinin işbu rapora karşı beyanlarından sonra mahkemece konu değerlendirilerek bir neticeye varılmaktadır. Bilirkişi raporunun kabulünden sonra vesayet altındaki kişinin malvarlığı mirasçılarına teslim edilmektedir.

Vasilik görevinin vesayet altındaki kişinin ölümü ile sona ermesi halinde vasi tarafından sunulması gereken rapor ve hesapların süresi içerisinde hiç sunulmaması veya eksik sunulup da verilen süreye rağmen tamamlanmaması veya sunulan rapor ve kesin hesaba göre vasinin sorumluluğunun doğduğuna karar verilmesi halinde vesayet makamı olan Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından son rapor ve hesabın reddine karar verilmektedir. Vesayet altındaki kişinin her hangi bir malvarlığı ve raporlanacak bir şeyinin bulunmaması halinde bunun da bir rapor şeklinde vesayet makamına yazılı olarak sunulması gerekmektedir.

Avukat Gizem GONCE

Bu hafta gazetenin bana ayrılan bölümünde sizlere çok önemli bir konuyu izah etmeye çalışacağım. Sizlerin de bildiği gibi vasi olmanın önemli sorumlulukları bulunmaktadır. Kısıtlının yaşlı olması halinde ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılması suretiyle bakıldığı kuruma belirli mal vasiyeti yapıp yapamayacağı konusu hakkında bilgi vermeye çalışacağım.

Türk Medeni Kanun’unda vesayetin sona ermesinin sonuçları başlığı altında kesin hesap ve malvarlığının teslimi detaylı bir şekilde düzenlenmiştir. Şöyle ki;
Türk Medeni Kanunu madde 489- Görevi sona eren vasi, yönetimle ilgili son raporu ve kesin hesabı vesayet makamına vermekle yükümlü olduğu gibi; malvarlığını vesayet altındaki kişiye, mirasçılarına veya yeni vasiye teslim edilmek üzere hazır bulundurmak zorundadır.

Türk Medeni Kanunu’nun 489. Maddesinde de görüldüğü üzere vasilik görevinin son bulması halinde vasinin hesap ve malvarlığı konusundaki yapması gerekenler detaylıca düzenlenmiştir.

Kısıtlının ölümü halinde vesayet kendiliğinden sona ermektedir. Türk Medeni Kanun’un 489. maddesi uyarınca görevi sona eren vasinin, raporlanmamış son döneme ait raporunu ve hesabı vesayet makamı olan Sulh Hukuk Mahkemesine ibraz etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Türk Medeni Kanun’u uyarınca vasi, malvarlığını teslim etmek üzere hazır bulundurmalıdır. Vasi, vesayet altındakinin ölümünü takip eden 15 gün içerisinde tüm yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekmektedir. Vasinin düzenlediği son raporda; varsa ölüm sırasındaki malvarlığı dökümü (gayrimenkul, menkul mallar yüzük, kolye gibi kişisel tüm eşyalar) varsa banka hesabı bilgileri yer almalıdır. Malvarlığında meydana gelen artış ve eksilmeler, vesayet altındakine yapılan masraflar, elde edilen gelirler ayrıca gösterilmeli ve varsa ilgili belgeler rapora eklenerek vesayet makamına yazılı olarak ibraz edilmelidir.

Vesayet makamı olan Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi, ara dönem raporlarını verildiği tarihten itibaren bir ay içerisinde, ölüm halinde verilen raporu ise 15 gün içerisinde raporu inceler.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin tanımı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 611. maddesinde detaylı olarak düzenlenmiştir. Şöyle ki;

Türk Borçlar Kanunu madde 611- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Bakım borçlusu, bakım alacaklısı tarafından mirasçı atanmışsa, ölünceye kadar bakma sözleşmesine miras sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin devredilemezlik, iflas ve haciz hâlinde uygulanacak usul 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unda detaylı olarak düzenlenmiştir. Şöyle ki;

Türk Borçlar Kanunu madde 619- Bakım alacaklısı, hakkını başkasına devredemez. Bakım borçlusunun iflası hâlinde bakım alacaklısı, borçlunun ödemekle yükümlü olduğu dönemsel gelirin elde edilebilmesi için ilgili sosyal güvenlik kurumunca ödenmesi gereken anapara değerine eşit bir parayı, iflas masasına alacak kaydettirme hakkını elde eder. Bakım alacaklısı, bu alacağını karşılamak üzere, üçüncü kişilerce borçluya karşı yürütülmekte olan hacze katılabilir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmaktadır. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, miras sözleşmesi şeklinde yani resmi senet olarak noter kanalıyla, sulh hukuk hâkimi, tapu memuru veya görevlendirilmiş memur önünde yapılmadıkça geçerli kabul edilmemektedir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin şekli 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 612. maddesinde detaylı olarak düzenlenmiştir. Şöyle ki;

Türk Borçlar Kanunu madde 612- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mirasçı atanmasını içermese bile, miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz. Sözleşme, Devletçe tanınmış bir bakım kurumu tarafından yetkili makamların belirlediği koşullara uyularak yapılmışsa, geçerliliği için yazılı şekil yeterlidir. Şeklinde düzenlenmiştir.
Görüldüğü üzere ölünceye kadar bakma sözleşmesinin yapılmasında birtakım şekil şartları getirilmiştir. Bu şartlara uygunluğa dikkat edilmesi halinde ölünceye bakma sözleşmesinin yapılmasında hukuki bir engel bulunmamaktadır.

Avukat Gizem GONCE

gizemgnce@hotmail.com